העיר העתיקה - ברצלונה, מאופיינת בסמטאות צרות ומפותלות.
בעוד לא מעט משקיעים מקומיים ובינלאומיים רוכשים נכסי נדלן בברצלונה, מספר גדול למדי של עסקאות מתבצעות גם בבירת ספרד, מדריד. למרות שמדובר בשתי ערים מוכרות ושוקקות, ובוודאי הבולטות והמרכזיות ביותר בספרד, יש ביניהן לא מעט הבדלים. חלק מההבדלים הללו משפיעים כמובן גם על ענף הנדלן בכל עיר. אז מהם באמת ההבדלים המרכזיים בין נדלן בברצלונה לנדלן במדריד? ניתן לבדוק את הסוגיה הזאת מכמה זוויות ולהתרשם מכך שיש כמה וכמה תשובות.
ברצלונה ומדריד – צעירה ותוססת מול שמרנית וסולידית
ברצלונה, כידוע, היא בירת מחוז קטלוניה המפואר והגאה. חלק מתושבי קטלוניה מרגישים כי אינם שייכים לספרד ולכן במשך שנים אנו רואים ניסיונות התנתקות של המחוז מיתר המדינה - ניסיונות אשר לא הבשילו, בין היתר בשל הגבלת הממשלה שמונעת כל ניסיון שכזה. אומנם כיום לא נראה שברצלונה עומדת לקבל אוטונומיה בקרוב, אך מבחינת אווירה ונראות – היא שונה מאוד ממדריד, עיר הבירה ומקום מושבה של הממשלה הספרדית. ההבדלים הללו נראים היטב גם בענף הנדל"ן כאמור ובתחום הבנייה והאדריכלות. בעוד מדריד מאופיינת ללא ספק באדריכלות של מונומנטים, מבנים יותר מסיביים וכבדים, בברצלונה ניתן לראות אדריכלות שנשענת על קווים אמנותיים וססגוניים יותר, עם השפעות של אמנים ואנשי שם כגון גאודי, הבולט באדריכלי העיר לאורך ההיסטוריה. אמנם זה עניין של טעם, אבל מדריד נחשבת מעט יותר משעממת מבחינה אדריכלית והרושם הכללי הזה ניכר גם בנכסי הנדל"ן. נדלן בברצלונה לעומת זאת? כאן כבר מדובר בסיפור יותר חי ודינאמי. כמובן שברצלונה מושפעת גם מתהליכים עכשוויים המשפיעים על העיר, ביניהם כמות תיירים עצומה, כזאת שמושכת כיום יותר צעירים והאווירה הכללית שבה יותר סוערת ופתוחה ביחס למדריד השמרנית.
מקום טוב לחיות בו
בין אילו המחפשים השקעות נדל"ן בברצלונה ניתן למצוא לא מעט כאלה שמגיעים מחוץ לעיר ולמעשה – מחוץ לספרד. מקובלת האמרה כי ברצלונה היא המקום הנכון לרכוש בו נכסים הקשורים לתעשיית התיירות ואילו מדריד היא המקום הנכון לבצע בו השקעות נדלן למגורים. למרות שעל פני השטח הדברים נראים נכונים, מתחת לפני השטח מתקבלת תמונה שונה.
בברצלונה יש לא מעט רבעים שונים, חלק מאוכלסים במלונות, מסעדות, מועדונים ואטרקציות תיירותיות מגוונות. רבעים אחרים אינם מושכים כלל תיירים ובהם ניתן למצוא את האוכלוסייה המקומית שחיה, עובדת, לומדת ומבלה ובעצם נהנית משני העולמות. שתי הערים, גם ברצלונה וגם מדריד מושכות לא מעט תיירים אך בשניהם חיים תושבים מקומיים רבים. לא ניתן לומר שבברצלונה לא ניתן למצוא אזורים אטרקטיביים לנכסים המיועדים למגורים, נהפוכו, ברצלונה כך קובעים התושבים וסקרים סטטיסטיים שמבוצעים מעת לעת היא בהחלט מקום שטוב לגור בו. כפי שנראה מיד, נתונים סטטיסטיים קובעים שגם רכישת דירה בברצלונה יכולה להיות החלטה טובה מאוד שכן זהו מקום שמשלב בין אהבת תיירים הבאים ליהנות מהעיר לבין מקומיים שנהנים מהעיר לאורך כל השנה (ישנם גם תושבי חוץ רבים ששוהים בברצלונה חלק נרחב מהשנה - בעיקר בחודשי הקיץ החמים) מה שמביא לביקושים גבוהים ועליית מחירים.
מחיר הקרקעות עולה
אוכלוסיית מדריד כפולה בגודלה, פחות או יותר, ביחס לאוכלוסיית ברצלונה. עם זאת, שתי הערים מגלות בעת האחרונה דמיון לא קטן מבחינה נדלנ"ית ובעיקר מבחינת מגמות מחירים ותשואות כאשר אנחנו מדברים על תהליך רכישת נכס בספרד. ככלל, החל מ-2008 נרשמו ירידות מחירים ברחבי ספרד, גם בערים המרכזיות. עם זאת, בשנתיים האחרונות החלה התאוששות ונרשם שיפור כאשר את המגמה מובילות, באופן טבעי הערים המרכזיות והדומיננטיות במדינה, כמו ברצלונה ומדריד. אגב, בשתי הערים הללו, גם בתקופות הפחות טובות היו השינויים במחירי הנכסים מתונים יותר. אם בקוסטה דל סול למשל (עיר חוף) ראינו ירידות של כ-70% בברצלונה ומדריד מדברים על 40%-50%.
יש לציין שגם לאחר העלייה, מחירי הקרקעות בברצלונה נמוכים יותר באופן משמעותי ביחס למדריד. ממוצע מחיר למטר מרובע במדריד כפי שנמסר לאחרונה ממקורות רשמיים עומד על כ-510 אירו למטר רבוע. בברצלונה, לעומת זאת, המחיר למטר עומד על מעט פחות מ-400 אירו למטר רבוע. כל זאת, על רקע עליה במספר עסקאות הנדלן ברחבי ספרד, שעלו ברבעון הראשון של 2016 בכ- 7%. את העלייה במחירי העסקאות מושכות כמובן כלפי מעלה מדריד וברצלונה. מבחינת מחירי שכירויות ומחירי נכסים גם כאן אנו רואים עלויות גבוהות יותר במדריד אך ההבדל הוא דק והתשואות השוטפות דומות מאוד בין הערים. מבחינת פוטנציאל לעליית מחירים ברצלונה מאופיינת בהיצע מוגבל לבנייה והתרחבות בשל השטח המוגבל של העיר וסגנון הבנייה העתיק, דבר שמשפיע באופן ישיר על פוטנציאל עליית המחירים.
ע"פ סוכנות הנדלן המפורסמת Engel & Völkers, במהלך 2016 מחירי נדלן למגורים בברצלונה צפויים לטפס בכ- 7% במהלך השנה, כאשר אנליסטים מאוניברסיטת ברצלונה מדברים על עלייה צפויה כוללת של 18% בעיר ועלייה מרשימה אף יותר של 20%-25% במחוזות מסוימים בעיר ביניהם- גרסיה, אשאמפלה והעיר העתיקה.